Las medidas sobre la cuestión suelen escapar de la orientación ideológica de los gobernantes -Berlín, en manos de socialdemócratas, es un buen ejemplo- y se relacionan más bien con las necesidades habitacionales, sobre todos en las granes urbes.
El visto bueno de la ciudadanía de Berlín a una iniciativa para expropiar a las grandes inmobiliarias cientos de miles de viviendas vacías y que una empresa pública gestione los alquileres constituye apenas una de las variantes que el mundo adoptó, aunque centralmente Europa, como mecanismo para afrontar las distorsiones del mercado inmobiliario y las dificultades de enormes sectores para acceder a una casa.
Antes de que los países adoptaran medidas al respecto hubo una tarea de concientización respecto de que la existencia de viviendas ociosas representa, inequívocamente, un problema social porque son una traba para que los ciudadanos logren un hogar.
Desde 1999 Francia tiene un impuesto a las viviendas vacías por más de dos años, inicialmente para las ciudades más pobladas. El tributo sube a medida que pasa el tiempo.
Está claro que un significativo número de viviendas desocupadas achica el parque de lugares en oferta y eso genera inevitablemente una suba en el precio de los alquileres.
Las medidas sobre la cuestión suelen escapar de la orientación ideológica de los gobernantes”
En general, las políticas al respecto pasan por multas o castigos impositivos y, más raramente, por expropiaciones de las casas o departamentos desocupados, aunque en algunas ciudades también existen incentivos desde el Estado para que los propietarios inviertan en acondicionar las viviendas como paso previo a ofertarlas.
Las medidas sobre la cuestión suelen escapar de la orientación ideológica de los gobernantes -Berlín, en manos de socialdemócratas, es un buen ejemplo- y se relacionan más bien con las necesidades habitacionales, sobre todos en las granes urbes.
Un significativo número de viviendas desocupadas achica el parque de lugares en oferta y eso genera inevitablemente una suba en el precio de los alquileres.
Un repaso sobre variantes de políticas al respecto
– Francia: desde 1999 tiene un impuesto a las viviendas vacías por más de dos años, inicialmente para las ciudades más pobladas. El tributo sube a medida que pasa el tiempo. También se aplican subvenciones y desgravaciones fiscales para los dueños que rehabiliten las propiedades y la pongan después en alquiler.
En febrero del año pasado, el presidente Emmanuel Macron anunció un plan para incentivar a los propietarios de inmuebles a alquilar, iniciativa que contemplaba como último recurso la expropiación a bancos o aseguradoras. Se apuntaba también a que las grandes corporaciones transformaran los espacios de oficinas sin uso en lugares residenciales. La pandemia dejó el proyecto en stand by.
– Reino Unido: desde 1992 existe la Empty Home Agency, que se ocupa de intermediar con incentivos fiscales o penalizaciones. Suele acordar con bancos para usar viviendas embargadas para alquiler social. Y en 2013 dispuso también un impuesto a la vivienda vacía, con resultados que mostraron una baja importante de propiedades ociosas. Los gobiernos locales tienen la obligación de publicar cada año un informe sobre su parque de viviendas vacías y qué medidas adoptaron para atacar el problema.
– Alemania: más allá de lo de Berlín, en municipios con más de 10% de viviendas vacías el gobierno local puede demoler las que no se pueden alquilar, y los propietarios pueden ser obligados a recuperar las construcciones para ofrecerlas al mercado.
– Dinamarca: tiene un límite de apenas seis semanas para que una vivienda esté desocupada. Después se cobra un impuesto. Y hay multa, directamente, si no se informa a la comuna que una propiedad está libre.
– Países Bajos: tiene la legislación más radicalizada por una ley de 1981 que establece que la ocupación de una vivienda vacía no es criminalizada si la propiedad lleva al menos un año ociosa. Vuelve a su dueño si demuestra que no volverá a estar vacía.
– Uruguay: en 2018 se dictó una ley que establece un procedimiento de ejecución judicial sobre los inmuebles urbanos vacíos y degradados, si están deshabitados al menos dos años, deteriorados o en ruinas y ubicados en zonas urbanas. Un año antes la Intendencia de Montevideo había creado un impuesto a la vivienda vacía, que detecta a través de un relevamiento al consumo de electricidad y/o agua.
– Canadá: la ciudad de Vancouver tiene desde 2017 un impuesto a la vivienda deshabitada, que equivalía entonces a 1% de la valuación fiscal, pero el éxito de la medida impulsó que ese tributo subiera a 1,25% el año pasado.
– Suecia: las comunas suelen ofrecer alquileres a muy bajo precio para combatir las desocupaciones. Es usual que se demuelan edificios enteros si están vacíos.
– Italia: se tributa por inmueble vacío, a las alcaldías, 9 por mil del valor catastral.
– Estados Unidos: Washington tiene un impuesto de cinco dólares por cada 100 del valor tasado de una vivienda libre, y uno de 10 dólares por cada 100 del valor tasado si la propiedad está abandonada. Desde 2018, Oakland, en California, tiene una Ley del Impuesto de Propiedad Vacante, aprobada en una consulta para 20 años. Las casas que están en uso menos de 50 días al año pagan una tarifa común de 6.000 dólares.
– España: es un caso complejo, porque el grado de autonomía de cada comunidad les permite aplicar medidas propias. Por lo pronto, Cataluña, Navarra, las Baleares y el País Vasco penalizan con tributos las viviendas ociosas.
Barcelona permite la “expropiación temporal” (sin cambio de dueño) si la casa estuvo vacía al menos dos años y las Baleares permiten la expropiación forzosa de pisos de grandes tenedores (personas o empresas con 10 o más casas) que lleven dos años deshabitadas sin justificación.
En Navarra, el Tribunal Constitucional avaló la expropiación pero solo a empresas, y en el País Vasco el impuesto alcanzó los 10 euros por metro cuadrado de la propiedad libre.
Más allá de eso, el país atraviesa un debate acerca de a qué debe considerarse una vivienda vacía. Un decreto de 2019 permite a los ayuntamientos imponer un recargo de 50% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a las viviendas vacías, pero en la práctica ningún gobierno local pudo aplicarlo.